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2種類ある不動産投資

そもそも不動産投資とは、「何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」のこと。簡単にいえば、「大家になること」です。

利便性の高いエリアや、知名度が高いエリアにある収益性の高い物件で不動産投資をすれば、大きな利益が見込めます。

そして、不動産投資は主に

「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。

ワンルーム投資
 分譲マンションの1室を購入して、貸し出します。
 1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なくて済みます。
 しかしながら、1室分の収益しか得られないので、大きなもうけを得ることは難しいでしょう。

一棟買い投資

集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。
初期費用はかなり高くなりますが、その分多くの家賃を得ることができます。

このように、ワンルーム投資と一棟買い投資はそれぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、どちらを選ぶかは慎重に考えて決める必要があります。

不動産投資では、「売却益」と「運用益」という2種類の利益を得ることができます。

「売却益」とは、不動産の価値が上がったときに売却して得られる利益のことで、「運用益」とは、入居者から毎月得られる家賃収入をもとにした利益のことを指します。

例えば、5,000万円のアパートを購入し、10年後に6,000万円で売却することができれば1,000万円の「売却益」を得ることになります。
いわゆるバブル期が典型的ですが、景気が上向きで不動産価格が上昇傾向にあるときに大きな利益が生まれる傾向があります。

一方、全10部屋あるアパートを購入して1部屋6万円で貸し出し、全ての部屋に入居者が入れば毎月60万円の収入となり、年間で720万円の「運用益（家賃収入）」を得ることができます。

基本的にはこの2つの利益が見込めますが、不動産価格が常に上昇するとは限らない市場状況においては、売却益よりも運用益の方が重視される傾向にあります。

1.│生命保険代わりになる

一家の大黒柱が亡くなったときに備えて高額の生命保険に加入するご家庭も多いと思いますが、不動産投資は生命保険の代わりにもなることは意外と知れられていません。

不動産投資において、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、「団体信用生命保険（団信）」というものが下りるため、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。

もし、不動産投資を行っていた夫が亡くなったとしても、投資物件は消滅するわけではありません。
入居者が入らない空室状態でない限りは、家賃収入を生み続けます。
遺族が相続し家賃収入を得続けることができますし、空室率が高いなどのデメリットが気になる場合は、売却して金銭に変えればよいのです。

このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざというときの生命保険代わりとなるのです。

 2.│年金対策に役立つ

「年金対策に役立つこと」も不動産投資のメリットです。

年金は、一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金であり、働くことのできない年齢になっても継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けになってくれます。

しかし、年金は若い世代が働いて稼いだお金をもとにして高齢者へ支給されるもの。
少子高齢化が急激に進む現代では、働き手は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。

そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。

その点、不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきます。人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。

年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる不動産投資は、特に若い世代にとってメリットがあるといえるでしょう。

 3.│税制優遇効果

「不動産投資が節税につながる」このような話を聞いたことがある方もいらっしゃることでしょう。

不動産投資が節税につながる理由は「減価償却」と呼ばれる仕組みにあります。

減価償却とは、「資産価値が大きく何年も使える物（不動産・自動車・機械など）」の購入費用を、購入した年ではなく何年かに分けて費用を計上していくという考え方のことです。

「減価償却」は、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上できるため、課税所得を圧縮できるのです。

 4.│相続税対策として活用できる

投資目的で購入された不動産は、相続税対策として役立つというメリットもあります。
現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができるのです。

たとえば、5,000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5,000万円がそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。
しかし、その人が亡くなる前に5,000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いのです。

現金をそのまま持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回せば継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥の効果を得ることもできます。

ただし、収益性の低い不動産に投資してしまうと節税効果が薄れてしまいます。購入前に慎重に不動産の調査をして、収益性を見極めるようにしましょう。

5.│レバレッジ効果が高い

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さい資金で高額な資産（投資用不動産）を取得すること」です。

不動産投資のレバレッジ効果の高さは、ほかの投資商品と比べても高い部類に入ります。
不動産投資ローンを利用すれば、場合によりますが自己資金の10倍程度の資産を取得できるのです。

たとえば自己資金が500万円あるとすると、不動産投資ローンを利用しない場合は500万円までの投資用不動産しか購入できません。
しかし、3000万円の不動産投資ローンを組むことができれば、3500万円までの投資用不動産の購入が可能になります。

また、常時満室になるよう運用できれば、毎月家賃収入が入ってきます。
値動きの激しい株やFXなどと比べると、不動産は安定的な投資商品と言えるでしょう。

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